土地の評価方法について

「土地の評価方法」は２種類あります。あなたが所有している土地は、どのようなエリアにあるのか、これで評価方法が決定します。今回は、この「土地の評価」について税務調査では、どのように見ているのか、説明したいと思います。

１.評価方法について

土地の評価方法は、次の２種類があります。

• 路線価方式
• 倍率方式

この２種類は、その評価しようとする土地がどこに存在するかという点で決定されます。

ご自身で有利な方を選択するものではありませんので、ご注意ください。あなたが所有する土地が、いずれに該当するのかは国税庁ホームページの路線価を案内しているページから確認ができます。年度ごとで単価が変わりますが、例年７月１日に公表されています。

①路線価方式について

この方式は、都市部エリアで採用されています。土地に接している道路に単価が付されていて、面積を掛けた金額がその土地の評価金額となるのです。しかし、現実には長方形や正方形ばかりではないので「各種補正」が必要になります。土地の形が変形していたり、極端に長細い、がけに面していて〇〇％部分が傾斜だ、などなど地図上で見ても判断しにくい特徴まで様々なケースがあります。

また、道路に面する部分を「間口」などと言いますが、その距離などを確認する必要があります。税務調査では、実測をした図面などの有無を確認します。大昔に行った測量は誤差が生じているケースもあり、あまり信用できないこともあり、できるだけ新しいものを探します。

②倍率方式について

倍率方式は、郊外や宅地化されていないエリアとなります。宅地や田畑など種類によって「倍率」が決まっています。その倍率を、該当する土地の固定資産税評価額に掛けることになります。例えば、宅地だと「1.1倍」、畑だと「18倍」というようなイメージです。倍率では、土地の形状は固定資産税評価額の計算において、織り込み済みなので検討することはあまりありません。

２.税務調査でのポイント

土地の評価で大きな影響があるのは、次の項目です。

• 広大地評価
• 小規模宅地の特例

いずれも土地の評価上、大きな減額が可能となる特例です。

これらの特例を適用できるか否かは、慎重に判断をしなければなりません。税務調査でも、特例適用していたものを否認する際は慎重にならざるを得ません。特に広大地の評価計算においては、その減額した金額が「億円」単位になることもあります。土地評価での調査ポイントは、現地確認と現地の開発計画や規制状況を確認することです。開発計画はマンションなどの建設予定、宅地分譲の計画などの有無です。そのような情報は、市役所や開発公社などへ確認をします。申告準備段階でも、そのような機関への確認が必要になる場合がありますのでご注意ください。
小規模宅地の特例は、元々の考えは相続人の生活や収入（同族法人）の継続維持をさせることを前提としたものです。特例を適用するにあたり、条件が満たされているかの確認が重要になります。適用条件を表面的にクリアしていても、実際の生活状況や生計費等の負担状況などで実質的な判断を行います。あくまでも表面的なものだけでなく、実質的な面を確認します。

3.まとめ

土地の評価は、以前と比べると調査における重要度は下がっているのではないかと思います。以前のように「土地神話」なるものがあった場合は、時が経過すれば価値が上がるものだったのですが最近では、二次相続の段階では土地評価額が下がっているケースも多く見受けられます。

調査中に、相続人、税理士、税務調査官がそろって「昔は良かったなぁ・・・。」なんて、バブル時代の話に花が咲くことがありました。土地の評価については、計算するたびに金額が下がるものですから相続人の方も、以前ほどの注目ぶりは無くなったかもしれませんね。